Proses jual beli tanah sampai SHM elektronik jadi merupakan salah satu transaksi properti yang memerlukan proses administrasi cukup panjang agar kepemilikan tanah sah secara hukum. Kebetulan, saat ini saya sedang dalam proses transaksi jual beli tanah siap bangun yang saya promosikan beberapa bulan yang lalu.
Puji Tuhan, bisnis properti jual tanah kavling Jogja, seluas 126,5 meter persegi dengan lebar muka 11 meter dan lebar ke belakang 11,5 meter sudah laku terjual dua kavling. Itu artinya, saya perlu dua orang lagi untuk membeli dua bidang tanah siap bangun yang lain. Saat ini tanah yang sudah ada pembelinya adalah kavling depan dan belakang (A dan D)
Transaksi jual beli tanah saya ini tidak hanya sekadar kesepakatan antara penjual dan pembeli, tetapi juga harus melalui tahapan resmi mulai dari pemecahan sertifikat tanah, verifikasi pajak (BPHTB dan PPH), pembuatan Akta Jual Beli (AJB), proses balik nama hingga terbitnya Sertifikat Hak Milik (SHM) elektronik atas nama pembeli.
Bagi masyarakat yang baru pertama kali melakukan transaksi tanah, proses ini sering terasa membingungkan. Banyak yang bertanya berapa lama proses jual beli tanah sampai sertifikat jadi? Bagaimana cara menghitung pajak penjual dan pajak pembelinya? Lalu apa saja tahapan yang harus dilalui?
Cerita tentang pengalaman jual beli tanah pernah saya tulis di artikel sebelumnya di blog ini, lalu kali ini saya akan membahas secara lengkap proses jual beli tanah dari awal hingga akhir secara jelas dan mudah dipahami. Saya sudah menghubungi notaris langganan saya terkait transaksi jual beli tanah yang keenam ini.
Berkas-berkas dokumen penjual dan pembeli pun sudah saya masukkan ke notaris PPAT dan saat ini sedang masuk dalam proses pemecahan tanah. Proses pengukuran tanah sudah dilakukan kemarin dari pihak Badan Pertahanan Nasional (BPN). Semoga segera ada dua orang pembeli lagi supaya dapat bersamaan untuk segala prosesnya. Amin.
1. Proses Pemecahan Sertifikat Tanah (Jika Tanah Dijual Sebagian)
Tahapan pertama dalam proses jual beli tanah yang saya jual adalah pemecahan sertifikat, karena tanah yang dijual adalah semua bidang tanah yang tercantum dalam satu sertifikat dibagi menjadi 4 atas nama pembeli. Meskipun baru ada dua orang pembeli, tanah saya bagi empat supaya mudah untuk proses penjualan kepada pembeli selanjutnya.
Sebagai contoh, seorang pemilik memiliki tanah seluas 1.000 m² dalam satu sertifikat, tetapi ingin menjual sebagian saja, misalnya 300 m². Agar transaksi bisa dilakukan, maka sertifikat tersebut harus dipecah terlebih dahulu. Atau dalam kasus saya, tanah seluas 750 meter saya bagi 4 kavling menjadi luasan 126,5 meter.
Rencana saya, jika dalam proses pemecahan tanah yang memerlukan waktu sekitar 6 bulan dalam prakteknya, bisa lebih atau kurang, sudah dapat dua pembeli kavling tengah ( B dan C) maka sertifikat tanah akan atas nama pembeli semuanya (4 orang pembeli akan mendapatkan SHM elektroniknya masing-masing)
Namun jika ternyata dalam prosespemecahan sertifikatnya sampai selesai belum ada dua pembeli lainnya, maka dua sertifikat akan atas nama pembeli. Dan dua sertifikat yang di tengah akan tetap atas nama penjual yaitu suami saya, dan sertifikat tengah satunya dapat dihibahkan atas nama anak lanang mbarep saya yang sudah berusia 18 tahun.
Sehingga, jika jangka panjangnya nanti ada pembeli yang berminat, tinggal melalui proses AJB dan balik nama atas nama pembeli saja, tidak perlu melalui proses pemecahan lagi. Lain halnya jika tanah tidak akan dihibahkan kepada anak lanang, pemecahan bisa menjadi 3 sertifikat saja yaitu 2 sertifikat atas nama pembeli dan 1 sertifikat atas nama penjual.
Jika hanya dibagi menjadi tiga sertifikat saja, tentu akan sangat repot jika nantinya ada pembeli yang berminat karena harus melalui proses pemecahan lagi yang tentunya dari segi waktu menjadi cukup lama prosesnya dan kurang efisien. Maka entah sudah ada pembeli lagi atau belum lebih baik SHM segera dipecah menjadi 4.
Proses Pemecahan Sertifikat Tanah
Proses pemecahan sertifikat dilakukan di kantor pertanahan dan biasanya melalui beberapa tahap berikut:
- Mengajukan permohonan pemecahan sertifikat ke kantor pertanahan
- Melampirkan dokumen kepemilikan tanah
- Petugas melakukan pengukuran ulang tanah
- Dibuat peta bidang tanah baru sesuai pembagian
- Sertifikat induk dipecah menjadi beberapa sertifikat baru
Setelah proses ini selesai, setiap bidang tanah akan memiliki sertifikat sendiri sesuai dengan luas yang telah ditentukan. Dalam hal ini, saya tidak memproses sendiri ke kantor pertanahan, namun meminta bantuan jasa notaris selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan kami saling kooperatif dalam melakukan prosesnya.
Dokumen yang Dibutuhkan Dalam Proses Pemecahan Sertifikat Tanah
Beberapa dokumen yang biasanya diperlukan dalam proses pemecahan sertifikat antara lain:
- Sertifikat tanah asli (SHM)
- Fotokopi KTP pemilik tanah
- Kartu Keluarga (KK)
- SPPT PBB terbaru
- Surat permohonan pemecahan
- Denah pembagian tanah
Lama Proses Pemecahan Sertifikat Tanah
Proses ini biasanya memakan waktu sekitar 2 sampai 4 minggu, namun dalam praktiknya bisa lebih hingga 6 bulan lamanya tergantung pada antrean pengukuran di kantor pertanahan serta kelengkapan dokumen yang diajukan.
Jika dokumen lengkap dan tidak ada masalah pada bidang tanah, proses bisa berjalan lebih cepat.
2. Verifikasi Pajak Penjual dan Pembeli
Setelah sertifikat siap, tahap berikutnya adalah verifikasi pajak transaksi jual beli tanah. Pajak ini wajib dibayar sebelum penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan PPAT.
Dalam transaksi jual beli tanah terdapat dua jenis pajak utama, yaitu:
- Pajak yang dibayar oleh penjual (PPh)
- Pajak yang dibayar oleh pembeli (BPHTB)
Pajak Penjual (PPh Final)
Penjual wajib membayar Pajak Penghasilan (PPh) Final sebesar 2,5% dari nilai transaksi penjualan tanah.
Rumus Cara Menghitung Pajak Penjual (PPh)
PPh = 2,5% × Harga Jual Tanah
Contoh Perhitungan
Misalnya harga tanah yang dijual adalah:
Rp500.000.000
Maka perhitungannya:
PPh = 2,5% × 500.000.000
PPh = Rp12.500.000
Pajak ini biasanya dibayarkan melalui bank yang ditunjuk sebelum proses AJB dilakukan.
Pajak Pembeli (BPHTB)
Selain penjual, pembeli juga wajib membayar pajak yang disebut Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Besaran BPHTB adalah 5% dari nilai transaksi setelah dikurangi NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak).
Setiap daerah memiliki nilai NPOPTKP yang berbeda, namun secara umum berkisar sekitar Rp60 juta hingga Rp80 juta.
Rumus Cara Menghitung Pajak Pembeli (BPHTB)
BPHTB = 5% × (Harga Tanah – NPOPTKP)
Contoh Perhitungan
Harga tanah = Rp500.000.000
NPOPTKP = Rp80.000.000
BPHTB = 5% × (500.000.000 – 80.000.000)
BPHTB = 5% × 420.000.000
BPHTB = Rp21.000.000
Setelah pembayaran BPHTB dilakukan, bukti pembayaran akan diverifikasi sebelum proses pembuatan AJB.
3. Pembuatan Akta Jual Beli (AJB)
Setelah pajak penjual dan pembeli dibayar, tahap berikutnya adalah pembuatan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).
AJB merupakan dokumen hukum yang menyatakan bahwa hak kepemilikan tanah telah berpindah dari penjual kepada pembeli.
Proses Pembuatan AJB
Sebelum AJB ditandatangani, PPAT akan melakukan beberapa pemeriksaan terlebih dahulu, antara lain:
- Memeriksa keaslian sertifikat tanah
- Mengecek status tanah di kantor pertanahan
- Memastikan tanah tidak dalam sengketa
- Memastikan tanah tidak sedang dijaminkan ke bank
- Memverifikasi pembayaran pajak
Setelah semua proses tersebut selesai, penjual dan pembeli akan menandatangani AJB di hadapan PPAT.
Biasanya pembayaran transaksi dilakukan pada saat penandatanganan AJB.
Lama Proses AJB
Proses pembuatan AJB biasanya cukup cepat, yaitu sekitar 1 sampai 3 hari, jika semua dokumen sudah lengkap dan pajak sudah dibayarkan. Namun dalam praktiknya jika banyak antrian prosesnya bisa selesai sekitar satu hingga dua bulan.
4. Proses Balik Nama Sertifikat Dalam Proses Jual Beli Tanah Sampai SHM Elektronik Jadi
Setelah AJB selesai dibuat, tahap berikutnya adalah balik nama sertifikat tanah di kantor pertanahan atau Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Proses ini bertujuan untuk mengubah data kepemilikan tanah dari nama penjual menjadi nama pembeli.
Biasanya proses ini akan diurus oleh PPAT yang membuat AJB.
Dokumen yang Diperlukan untuk Balik Nama
Beberapa dokumen yang dibutuhkan dalam proses balik nama antara lain:
- Sertifikat tanah asli
- Akta Jual Beli (AJB)
- Fotokopi KTP penjual (suami dan istri) dan pembeli
- Bukti pembayaran PPh
- Bukti pembayaran BPHTB
- SPPT PBB terbaru
- NPWP penjual dan pembeli
Setelah dokumen diserahkan, kantor pertanahan akan melakukan pemeriksaan administrasi serta validasi data.
Jika semua dokumen dinyatakan lengkap, maka proses perubahan nama kepemilikan akan dilakukan.
Lama Proses Balik Nama
Proses balik nama sertifikat biasanya membutuhkan waktu sekitar 14 sampai 30 hari kerja, tergantung pada jumlah antrean di kantor pertanahan. Dalam praktiknya dapat lebih lama.
5. Terbitnya Sertifikat Hak Milik Elektronik
Saat ini, banyak kantor pertanahan di Indonesia sudah mulai menerapkan sertifikat tanah atau SHM elektronik.
Sertifikat elektronik merupakan bentuk digital dari sertifikat tanah yang diterbitkan oleh sistem pertanahan nasional.
Meski berbentuk elektronik, sertifikat ini memiliki kekuatan hukum yang sama dengan sertifikat fisik.
Keuntungan SHM Elektronik
Beberapa keuntungan dari Sertifikat Hak Milik (SHM) elektronik antara lain:
- Data kepemilikan lebih aman
- Risiko pemalsuan lebih kecil
- Mudah diverifikasi secara digital
- Tersimpan dalam sistem resmi pemerintah
- Lebih praktis untuk administrasi di masa depan
Setelah proses balik nama selesai, sertifikat elektronik akan diterbitkan atas nama pembeli sebagai pemilik baru tanah tersebut.
Berapa Lama Proses Jual Beli Tanah Sampai SHM Elektronik Jadi?
Banyak orang bertanya berapa lama seluruh proses jual beli tanah sampai sertifikat atas nama pembeli selesai.
Berikut gambaran waktu proses secara umum:
Pemecahan sertifikat tanah: 2 – 4 minggu hingga 6 bulan
Verifikasi dan pembayaran pajak: 1 – 30 hari
Pembuatan Akta Jual Beli: 1 – 30 hari
Balik nama sertifikat: 2 – 4 minggu
Jika dijumlahkan, maka total waktu proses biasanya sekitar:
1 sampai 2 bulan hingga maksimal 9 bulan sampai sertifikat atas nama pembeli selesai.
Namun jika tanah tidak perlu pemecahan sertifikat, proses bisa lebih cepat yaitu sekitar 3 sampai 4 minggu hingga 2 bulan.
Tips Agar Proses Jual Beli Tanah Lebih Cepat
Agar proses jual beli tanah berjalan lancar dan tidak memakan waktu terlalu lama, ada beberapa hal yang perlu diperhatikan:
- Pastikan sertifikat tanah asli tersedia dan tidak sedang dijaminkan.
- Pastikan pembayaran PBB tidak memiliki tunggakan.
- Siapkan dokumen identitas penjual dan pembeli secara lengkap.
- Pastikan harga transaksi sesuai dengan nilai yang disepakati.
- Gunakan jasa PPAT yang berpengalaman.
Dengan persiapan yang baik, proses jual beli tanah dapat berjalan lebih cepat dan aman secara hukum.
Kesimpulan Dari Proses Jual Beli Tanah Sampai SHM Elektronik Jadi
Proses jual beli tanah di Indonesia memerlukan beberapa tahapan administratif agar kepemilikan tanah sah secara hukum. Tahapan tersebut meliputi:
- Pemecahan sertifikat tanah (jika diperlukan)
- Verifikasi dan pembayaran pajak penjual dan pembeli
- Pembuatan Akta Jual Beli (AJB)
- Proses balik nama sertifikat di kantor pertanahan
- Penerbitan Sertifikat Hak Milik elektronik
Dalam transaksi ini, penjual wajib membayar PPh sebesar 2,5% dari harga jual, sedangkan pembeli membayar BPHTB sekitar 5% setelah dikurangi NPOPTKP.
Jika seluruh proses berjalan lancar, sertifikat tanah atas nama pembeli biasanya dapat selesai dalam waktu 1 hingga 9 bulan.
Memahami tahapan ini sangat penting agar proses jual beli tanah berjalan aman, legal, dan tidak menimbulkan masalah di kemudian hari.
Demikian panduan proses jual beli tanah sampai SHM elektronik jadi. Semoga dilancarkan segala prosesnya, bermanfaat bagi orang lain dan membuat hari semakin berwarna.
Selamat berproses!
Related posts:
